лого ЦЭУ
центр экспертных услуг мариуполь
экпертные услуги
Украина, Донецкая область, г. Мариуполь, пр. Строителей 86"а", телефон 8 (0629) 47-47-85, e-mail: info@expert.dn.ua
публикации

Центр Экспертных Услуг (Главная траница сайта)новости экспертной оценкиО насУслугиПубликацииСертификатыСотрудничествопартнерыКонтактыОбратная связьСсылки



Яндекс.Погода

Донецкая торгово-промышленная палата

Анализ процедуры оценки объекта аукциона - ОНС вместе с земельным участком

данная статья опубликована в официальном издании
Фонда Государственного Имущества Украины
"Государственный информационный бюллетень
о приватизации" выпуск №12 (232) 2011 г. 


   В статье рассматриваются проблемные вопросы оценки объекта аукциона - объекта незавершенного строительства (ОНС) вместе с земельным участком - при приватизации. Анализ процедуры оценки позволяет авторам определить рядмероприятий, способствующих повышению эффективности процесса в целом.

 

Государственный информационный бюллетень   Приватизация - переход отдельного государственного имущества к новому, более эффективному собственнику не является простым, характеризуется длительностью процедуры и включает определенный перечень мероприятий. Одним из таких мероприятий является оценка объекта аукциона. Фонд государственного имущества Украины (далее - Фонд) и его региональные отделения организуют процесс приватизации, руководствуясь соответствующими нормативными актами.

   Основные нормативно-правовые акты, используемые при оценке объекта аукциона, следующие:

   Закон Украины «О Государственной программе приватизации» № 1723-111 от 18.05.2000;

   Закон Украины «Об оценке земель» № 1378-IV от 11.12.03;

   Закон Украины «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства» № 1953-111 от 14.09.2000;

   Закон Украины «О приватизации небольших государственных предприятий (малой приватизации)» № 2171-XII от 06.03.92;

   постановление Кабинета Министров Украины от 08.07.09 № 689 «Об утверждении Порядка продажи объектов, подлежащих приватизации, вместе с земельными участками государственной собственности»;

   постановление Кабинета Министров Украины от 10.12.03 № 1891 «Об утверждении Методики оценки имущества»;

   постановление Кабинета Министров Украины от 28.10.04 № 1442 «Об утверждении Национального стандарта № 2 «Оценка недвижимого имущества»;

   постановление Кабинета Министров Украины от 11.10.02 № 1531 «Об экспертной денежной оценке земельных участков»;

   инструктивное письмо Фонда от 24.06.10 № 10-36-8103.

   Государственный орган приватизации в целях определения стоимости объекта аукциона (в данном случае - ОНС вместе с земельным участком) на подготовительном этапе назначает дату оценки и образует инвентаризационную комиссию. Инвентаризационная комиссия проводит обследование строительной площадки и технического состояния объекта. На этом же этапе осуществляется отбор на конкурсных началах субъекта оценочной деятельности - субъекта хозяйствования (далее - оценщик), который будет проводить оценку объекта аукциона.

На сайте BPORTAL.RU находится большое количество информации о том как продать или купить готовый бизнес. Размещены объявления о покупке и продаже готового бизнеса, типовые договора купли-продажи бизнеса, книги о слияниях и поглощениях и многое другое что связано с операциями по готовому бизнесу


   Оценщик должен иметь выданный Фондом сертификат субъекта оценочной деятельности по соответствующему направлению оценки имущества. Кроме того, у оценщика должна быть лицензия на проведение землеоценочных работ. Последнее требование значительно сужает круг оценщиков, участвующих в конкурсах. Иногда конкурсы по отбору оценщиков не проводятся из-за отсутствия заявок.

   При заключении договора на оценку (далее - договор) между Фондом и оценщиком подписывается стандартный документ. В договоре заказчиком (Фондом) четко определены предмет договора, цель проведения оценки и дата оценки. Устанавливается срок выполнения работ - два месяца от даты оценки. Порядок выполнения работ, отображенный в договоре, предусматривает проведение работ в три этапа: выполнение оценки объекта аукциона; рецензирование; отработка отчета в случае выявления несоответствия действующему законодательству.
   Данная процедура обоснована и необходима, однако требует дисциплинированности, четких и своевременных действий оценщика.
Стоимость работ оценщика, определяемая в соответствий с обычными ценами, указывается в договоре и, как правило, является достаточной для выполнения работы качественно и в срок. Однако наличие в договоре пункта, освобождающего заказчика от ответственности за несвоевременную оплату работ (в случае отсутствия бюджетного финансирования), повышает риск неоплаты выполненной работы по оценке. Это приводит к увеличению стоимости услуг (с целью перекрыть риск) и к уменьшению количества оценщиков, согласных работать на таких условиях.

   После подписания договора на оценку Фонд предоставляет оценщику исходные документы для проведения оценки. Эти документы можно разделить на две категории: документы, касающиеся оценки земельного участка, и документы, касающиеся земельных улучшений (недвижимости).

   Из опыта авторам известно, что техническая документация на объект оценки, как правило, у балансодержателя отсутствует, Фонд такую документацию не заказывает. Согласно стандартам по оценке № 1 и № 2 составляется соответствующий протокол обмеров, который подписывается оценщиком, представителем балансодержателя и заверяется печатью субъекта оценочной деятельности.

   При оценке земельного участка оценщик не всегда располагает исчерпывающей землеустроительной документацией, а также информацией о нормативной стоимости земельного участка, что не позволяет дать его четкую характеристику.

   При выборе вида стоимости и методических подходов оценщик, как правило, не испытывает затруднений. Так, оценщик приступает к работе с рыночной информацией в рамках применяемых методических подходов. Оценка объекта аукциона, обычно начинается с оценки земельного участка. В соответствии с законом об оценке земель и методикой экспертной денежной оценки земельный участок оценивается на основании трех рекомендуемых подходов - капитализации чистого операционного или рентного дохода, сопоставления цен продажи подобных земельных участков и учета расходов на земельные улучшения.

   В процессе сбора данных из открытых источников и анализа рынка продаж (предложений) в рамках сравнительного подхода оценщик сталкивается с аморфной структурой рынка земельных участков коммерческого назначения. Отсутствуют структурированная база аналогов продаж (предложений) и исчерпывающее описание аналогов (в плане целевого назначения, обеспеченности коммуникациями). Зачастую оценщик не может точно определить срок нахождения данного аналога на рынке.

   Принято рекомендовать обращаться за информацией о продаже земельных участков в отделения Государственного агентства земельных ресурсов на местах. Однако из опыта следует, что такую информацию получить невозможно. Таким образом, аналоги, которые оценщик принимает за основу для расчетов, обусловлены допущениями, влияющими на результаты определения стоимости.
   Применяя доходный подход оценщик практически не имеет рыночной информации о ренте, арендных ставках для «чистых» земельных участков коммерческого назначения.

   В этом случае оценщику приходится пользоваться арендными ставками для застроенных земельных участков в рамках метода остатка для земли, что не всегда представляется возможным.

   При оценке недвижимости (улучшений) оценщик имеет больше информации, так как рынок продаж (предложений) объектов коммерческой недвижимости более развит, хотя для ОНС недостаточно структурирован.

   При выполнении оценки в соответствии с требованиями законодательства оценщику необходимо определить наиболее эффективное использование объекта аукциона. Процедура определения и описания наиболее эффективного использования объекта аукциона в настоящее время не разработана, является сложной и требует привлечения дополнительных документов (например, плана развития или бизнес-плана), которые не всегда возможно получить.

    С учетом вышесказанного можно утверждать, что процедура оценки объекта недвижимости вместе с земельным участком при приватизации в достаточной мере проработана, однако не лишена проблем методологического, нормативного и практического характера. Требуется дополнительная работа как регулятора оценочной деятельности (в плане разъяснения действующих нормативных актов и принятия новых), так и Государственного агентства земельных ресурсов. Создание единой базы аналогов продаж объектов недвижимости (включая земельные участки) является первоочередной задачей.

   Реализация предложенных мероприятий, по мнению авторов, позволит облегчить и улучшить процедуру оценки объектов аукциона, а также интенсифицировать процесс приватизации.

Елена Борт
заместитель начальника отдела оценки
имущества РО ФГИУ по Донецкой области

Александр Яблонский
оценщик, директор оценочной фирмы "Центр экспертных услуг"

www.expert.dn.ua


 

Вернутся к содержанию публикаций

 

Если Вы хотите чтобы информация о Вас была отображена на официальном сайте
"Центр экспертных услуг (экспетрная оценка имущества)"
напишите письмо на адрес:

yablonski@expert.dn.ua
с указанием своих данных или свяжитесь с нами по телефонам:
(0629) 47-47-85
( 050 ) 6000-300


On-line консультация
On-line консультация ЦЭУ icq 331744379

Специальное предложение центра экспертных услуг

Агентства недвижимости Мариуполя
Нотариусы г. Мариуполь
Нотариусы, нотариальные конторы, юридические услуги
Нормативные документы по оценке
Справочная информация
частные объявления о продаже и аренде квартир, домов, коммерческой недвижимости и земли г. Мариуполя и близлежащих районов


Направления оценки

Оценка земельных участков


Информация оценщика


Загружаем курс доллара

Украинское общество оценщиков

© Центр экспертных услуг

������ ����������� �������@Mail.ru Rambler's Top100 ���� - �������. ������� ������

Дизайн и разработка данного сайта