Базы оценки. Рыночная стоимость | Центр Экспертных Услуг

Украина, Донецкая область, г. Мариуполь, пр. Строителей 86"а", телефон 8 (0629) 47-47-85, e-mail: info@expert.dn.ua

Базы оценки. Рыночная стоимость

[1] [2] [3]

    Стоимость и цена имущества и имущественных прав как категория экономических отношений в странах переходного типа исследованы недостаточно. Стоимость и цена имущества равны между собой только и условиях совершенного рынка. Цена выражает стоимость определенного количества товара (объекта собственности) при осуществлении процесса купли-продажи в условиях рынка. И в этом понимании цена является денежным измерителем стоимости этого товара.
    Однако, с позиции оценки, стоимость объекта собственности (имущества, имущественных прав) является денежной мерой того, сколько покупатели (инвесторы) платят за аналогичную собственность на рынке при определенных условиях сделок. В тоже время цена объектов собственности - это совершившийся факт, отражающий то, сколько конкретные покупатели (инвесторы) затратили средств на покупку конкретных объектов собственности в условиях прошлых сделок. Оценивая конкретное имущество для целей совершения сделки, оценщик может определять только стоимость этого имущества. Результат сделки выявит цену имущества. В случаях, предусмотренных законодательством Украины, когда цена имущества устанавливается на основании вывода о его стоимости по результатам проведенной оценки, цена и стоимость имущества будут тождест венны.
    Такая же ситуация будет наблюдаться в случаях, когда стороны сделки согласны на ее осуществление по стоимости, отраженной в выводах оценщика.
    Таким образом, стоимость является эквивалентом ценности объекта оценки, выраженным в вероятной сумме денег (наибольшей сумме денег, которую может получить продавец и может согласиться заплатить покупатель), цена - это фактическая сумма денег, заплаченная за объект оценки или подобное имущество.
    Оценка имущества и имущественных прав, как процесс определения их стоимости, всегда нацелена на определенную область использования се результатов. Именно поэтому при проведении оценки определяется конкретный вид стоимости объекта оценки как вероятная сумма денег, которая может быть получена за объект оценки на дату оценки исходя из предполагаемых условий сделки, для целей которой проводится оценка. Комплекс методических подходов, методов и оценочных процедур, которые соответствуют определенному виду стоимости, называется базой оценки.
    Типичным условиям осуществления сделки с точки зрения рынка конкретных объектов собственности соответствуют рыночные базы оценки. В иных случаях, если условия будущей сделки специфичны, как правило, определяются нерыночные базы оценки. В конечном итоге, выбор базы оценки зависит от цели, для которой проводится оценка, особенностей объекта оценки, а также учитывает законодательные и нормативные ограничения и требования.
    В случае когда в нормативно-правовых актах по оценке имущества, договоре на проведение оценки имущества или решении суда не определяется вид стоимости, который должен быть определен в результате оценки, определяется рыночная стоимость.
Рыночная база оценки представлена рыночной стоимостью. Использование в качестве цели оценки рыночной базы оценки возможно при соответствии условий будущей сделки, для обеспечения которой проводится оценка, условиям, соответствующим смыслу понятия "рыночная стоимость". При этом условия будущей сделки не должны предусматривать дополнительные ограничения или требования, влияющие на будущие экономические выгоды от использования объекта оценки потенциальным покупателем. Исключение могут составлять случаи использования рыночной базы оценки, установленные законодательством или договором на проведение оценки имущества, когда условия будущей сделки могут значительно отклоняться от типичных условий для определения рыночной стоимости. Так, установленные правительством методические подходы проведения оценки государственного и коммунального имущества предполагают применение рыночной стоимости как базы оценки для целей определения стартовой стоимости имущества на аукционе вне зависимости от процедуры его проведения (приватизация, принудительная продажа через механизмы исполнительного производства, отчуждение имущества государственными предприятиями).

Рыночная стоимость

    Рыночной стоимостью является стоимость, по которой возможно отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки по договору, заключенному между покупателем и продавцом, после соответствующего маркетинга и при условии, что каждая из этих сторон действует со знанием дела, рассудительно и без принуждения.
    Рыночная стоимость, определяемая оценщиком, всегда вероятная величина, т. е. она отражает одновременно наиболее вероятную и обоснованную с точки зрения оценщика цену, которую может получить продавец за объект оценки, и самую выгодную цену, которую могут согласиться заплатить на дату оценки покупатели. Следует отметить, что при определении рыночной стоимости оценщик всегда исходит из предположения. что продавец ради достижения максимального финансового эффекта от сделки купли-продажи будет осуществлять комплекс необходимых маркетинговых мероприятий, которые обеспечивают выставление и продажу на рынке объектов, подобных объекту оценки, наилучшим способом, включая необходимый для этого срок экспозиции на рынке. Одновременно, оценщик предполагает, что заинтересованность потенциальных покупателей в приобретении объекта оценки может основываться, прежде всего, на прогнозируемости доходов от его наиболее эффективного использования. При этом, предполагаемая сделка не предусматривает каких-либо дополнительных ограничений или инвестиционных условий, влияющих на будущие экономические выгоды потенциального покупателя от использования приобретаемого объекта. Под дополнительными инвестиционными условиями понимаются капиталовложения сверх иены объекта собственности по договору купли-продажи, вносимые в этот объект или передаваемые покупателем. Немаловажным аспектом типичных условий финансирования является и средство платежа. Оптимальным средством платежа является денежный платеж. Однако фактор инфляции национальной денежной единицы оказывает существенное влияние на определение рыночной стоимости и должен учитываться оценщиком. В принципе, глубокий анализ типичных для рынка условий финансирования сделок купли- продажи объектов, подобных оцениваемому, дает возможность грамотно учесть этот фактор. Например, в Украине, на определенных рынках объектов собственности сложились достаточно устойчивые характеристики типичных сделок в части средства платежа. На рынке недвижимости с целью избежания влияния фактора инфляции гривны, сделки купли-продажи традиционно ориентируются на использовании иностранной валюты в качестве эквивалента денежного платежа. При проведении оценки недвижимости, в том числе государственной и коммунальной собственности, рыночная стоимость определяется, как правило, в долларах США с дальнейшим учетом курса гривны. В тоже время, анализируя сделки купли-продажи целостных имущественных комплексов, акций, говорить об иностранной валюте как типичном средстве платежа преждевременно.

Базы оценки, отличные от рыночной стоимости (нерыночные виды стоимости)


    В зависимости от цели оценки одно и тоже имущество может иметь разные стоимости. Такое различие обусловлено основными критериями выбора базы оценки. Применение нерыночных видов стоимости во время составления договора на проведение оценки имущества возможно в случае несоответствия условий соглашения, для составления которого проводится оценка, хотя бы одному из условий, которые выдвигаются для определения рыночной стоимости. В основу выбора базы оценки, в первую очередь, положены условия будущей сделки, в целях обеспечения которой проводится оценка, а также нормативно- правовые требования и ограничения. Влияние последних достаточно существенно и, как правило, затрагивает процедурные вопросы оценки определенных видов имущества для определенных целей, связанных с распоряжением и управлением.
    Имущество, которое вследствие особенностей рынка, своих уникальных характеристик и других факторов является привлекательным для узкого круга потенциальных покупателей, оценивается с учетом более длительного срока экспозиции на рынке по сравнению с объектами, пользующимися более высоким спросом. Процедуры продажи определенных видов имущества, обстоятельства, вынуждающие продавца к быстрой продаже имущества, безусловно влияют на стоимость. Таким образом, отклонения условий будущей сделки от типичных для рынка данного имущества условий сделки требует учета этого фактора оценщиком и обоснования в отчете об оценке.
    К нерыночным видам стоимости относятся стоимость замещения, стоимость восстановления, остаточная стоимость замещения (восстановления), стоимость в использовании, потребительская стоимость, стоимость ликвидации, инвестиционная стоимость, специальная стоимость, ликвидационная стоимость, чистая стоимость реализации, оценочная стоимость и другие виды стоимости. Порядок определения рыночной стоимости и нерыночных видов стоимости устанавливается положениями (национальными стандартами) оценки имущества.
    Остаточная стоимость замещения (восстановления) - стоимость замещения (восстановления) объекта оценки за вычетом всех видов износа. При этом для объектов недвижимости дополнительно учитывается рыночная стоимость земельного участка при его существующем использовании (прав, связанных с земельным участком).
    Стоимость замещения рассчитывается как текущая на дату оценки стоимость затрат на создание или приобретение нового объекта, подобного объекту оценки, который может быть адекватной заменой ему.
    Стоимость восстановления представляет собой текущую на дату оценки стоимость затрат на создание (приобретение) в современных рыночных условиях нового объекта, который является идентичным объекту оценки.
    Текущая стоимость - стоимость, приведенная в соответствии с ценами на дату оценки путем дисконтирования или использования фактических цен на дату оценки.
    Для узкоспециализированных объектов, рынок купли-продажи которых неразвит и отсутствуют достоверные данные о рыночной стоимости, и в то же время условия будущей сделки соответствуют типичным условиям осуществления таких сделок на рынке, их остаточная стоимость замещения (восстановления) может быть тождественна рыночной стоимости. Учет потенциальной доходности объектов оценки при определении остаточной стоимости замещения (восстановления) происходит в процессе оценки рыночной стоимости земельных участков, на которых они расположены.
    Для отдельных видов объектов оценки, функциональное использование которых предопределено, специфично и не является наиболее эффективным, определяется стоимость в использовании. При определении стоимости в использовании оценщик учитывает неизменность функционального использования объекта оценки, равно как и фактическую эффективность этого использования. При этом фактическая эффективность использования объекта может совпадать с максимально возможной для данного вида объектов оценки. Поэтому потребность в определении стоимости в использовании часто возникает для целей, когда условия сделки предполагают сохранение существующего состояния и функционального использования объекта оценки вследствие учета юридической и физической невозможности (нецелесообразности) любых изменений. В некоторых случаях стоимость в использовании может отражать максимально возможную стоимость объекта оценки, что обусловлено влиянием остаточного срока его будущей полезной жизни.
    Стоимость ликвидации это стоимость, которую предполагается получить за объект оценки, исчерпавший свою полезность в соответствии со своими первоначальными функциями. Стоимость ликвидации рассчитывается как сумма валовых доходов, которые предполагается получить от реализации объекта оценки как единого целого или его составных частей исходя из принципа наиболее эффективного использования за вычетом предполагаемых затрат, связанных с его ликвидацией. Если по результатам расчетов стоимость ликвидации является отрицательной величиной, то ее значение устанавливается в размере 1 грн.
    Инвестиционная стоимость - стоимость, которая рассчитывается с учетом конкретных условий, требований и цели инвестирования в объект оценки. Она определяется с целью учесть условия сделки, в связи с которой проводится оценка, в части необходимости дополнительного инвестирования или выполнения друтих требований, влекущих за собой определенные материальные затраты.
    Инвестиционная стоимость объекта оценки в форме целостного имущественного коматекса, финансовых интересов определяется преимущественно с использованием доходного подхода с использованием метода дисконтирования денежных потоков; объекта оценки в материальной форме - путем комбинирования нескольких методических подходов.
    Во время определения инвестиционной стоимости в отчете по оценке имущества анализируются условия продажи (инвестирования) и их отличие от типичных условий продажи подобного имущества на рынке, влияние упомянутых условий на формирование его стоимости, в том числе исходя из принципа наиболее эффективного использования. Влияние условий и цели инвестирования на стоимость объекта оценки очевидно, поскольку ограничивает свободу покупателя. Такими дополнительными условиями могут быть требования инвестирования, сохранения неэффективного функционального использования объекта оценки, сохранения определенных направлений и объемов затрат, обязательствами по компенсации каких-либо затрат, понесенных покупателем в соответствии с законодательством или договором до предстоящей сделки.
    Информационной основой для учета таких условий могут быть бизнес-план, проектно-сметная документация и документы, подтверждающие выполнение определенных работ, результаты анализа влияния дополнительных условий инвестирования в процессе продажи объекта и т.п.
    В ряде случаев сделки на рынке даже в типичных условиях ее проведения, соответствующих понятию «рыночная стоимость», осуществляются по более высокой цене в связи с нетипичной, особой заинтересованностью в объекте покупателя. В рамках Международных стандартов оценки такая стоимость называется специальной стоимостью, т.е. суммой рыночной стоимости и надбавки к ней, которая формируется при наличии нетипичной мотивации или особенной заинтересованности потенциального покупателя (пользователя) в объекте оценки. Формирующаяся при этом надбавка к рыночной стоимости практически не может быть обоснована рыночными данными и продиктована влиянием субъективных факторов. Поэтому ее величина в отчете по оценке должна быть обоснована отдельно от рыночной стоимости.
    В некоторых случаях известно использование в процессе оценки оценочных процедур по определению специальной стоимости, которые обосновываются расчетами «от обратного». Например, для целей продления договоров аренды объектов недвижимости государственной и коммунальной собственности, которые в соответствии с законодательством Украины предполагают установление ставки арендной платы за год как части стоимости объекта аренды. В этом случае, при условии существенного уменьшения рыночной стоимости объекта аренды за время аренды для достижения согласия сторон будущего договора в части сохранения размера арендной платы, может быть использована специальная стоимость.
    При определении специальной стоимости оценщик обязан определить также рыночную стоимость. Недопустимо определение специальной стоимости объектов залога, а также в случаях определения размера компенсации ущерба и размера прямого ущерба.
    В случае продажи имущества в срок, который значительно короче по сравнению со сроком экспозиции подобного имущества, преимущественно определяется его ликвидационная стоимость. Применению ликвидационной стоимости как базы оценки предшествует дополнительное исследование предполагаемых условий продажи объекта оценки типичным рыночным условиям продажи аналогичных объектов. Необходимость определения ликвидационной стоимости обосновывается на основе информации о подобных сделках с подобным имуществом.
    При определении ликвидационной стоимости оценщик обязан дополнительно определить рыночную стоимость объекта оценки и в отчете об оценке предостеречь заказчика (пользователя) оценки о порядке использования ее результатов, в частности, о действительности выводов о ликвидационной стоимости при соблюдении условий продажи, которые были положены в основу ее определения.
    Законодательством могут предусматриваться определенные ограничения (запрет) использования ликвидационной стоимости как базы оценки для осуществления сделок, условия которых в принципе соответствуют требованиям, выдвигаемым методическими основами определения ликвидационной стоимости, а также специфические методические подходы к ее определению. Например, одним из таких методических подходов может быть подход, базирующийся на применении понижающих коэффициентов к рыночной стоимости объекта оценки в порядке, установленном законодательством, с целью стимулирования спроса потенциальных покупателей к приобретению объекта оценки.
    В целом, в современных условиях развития рынка отчуждения объектов собственности использование единых методических подходов к определению ликвидационной стоимости проблематично.
    Рыночная стоимость и нерыночные виды стоимости объекта оценки, которые определены для цели продажи за вычетом затрат, сопровождающих продажу, в том числе налога на добавленную стоимость, представляет собой чистую стоимость реализации.
    Стоимость, которая определяется с использованием установленного алгоритма и состава исходных данных, называется оценочной стоимостью.
    Вероятный размер страховой суммы определяется на основе результатов анализа условий страхования в целом, для отдельного страхового случая, группы страховых случаев, а также учета особенностей физического состояния имущества, его текущего использования, влияния внешних факторов на формирование рыночной стоимости имущества и т.п.
    Для определения вероятной страховой суммы могут использоваться рыночная стоимость или нерыночные виды стоимости.
    В случае возникновения необходимости определения размера вероятного страхового возмещения оценка застрахованного имущества проводится с учетом условий страхования и принципов полезности и замещения. Для оценки застрахованного имущества, подобного имуществу, которое продается (покупается) на рынке, оценка размера вероятного страхового возмещения проводится исходя из характеристики имущества на дату нанесения ущерба до наступления страхового случая путем расчета прямых убытков. Прямые убытки - текущая стоимость затрат на восстановление, замещение или возмещение рыночной стоимости объекта оценки без учета неполученных будущих выгод.
    В случае когда страховая сумма составляет определенную часть стоимости застрахованного имущества, вероятный размер страхового возмещения оценивается как соответствующая часть оцененного прямого ущерба, если иное не предусмотрено условиями страхования.
    Оценка имущества с целью отражения ее результатов в бухгалтерском учете в порядке, установленном законодательством о бухгалтерском учете, проводится с учетом того, что:

справедливая стоимость актива равняется его рыночной стоимости в случае возможности ее определения в порядке, установленном национальными стандартами;

справедливая стоимость актива, который может быть отнесен к специализированному имуществу, имуществу специального назначения или специальной конструкции, равняется его остаточной стоимости замещения (восстановления);

ликвидационная стоимость актива в соответствии с положениями (стандартами) бухгалтерского учета равняется его стоимости ликвидации в соответствии с национальными стандартами;

избыточные активы оцениваются с учетом принципа их наиболее эффективного использования с применением такой базы оценки, как рыночная стоимость или стоимость ликвидации с учетом соответствующих условий, которые выдвигаются к их определению.

    Результаты проведения оценки активов для целей бухгалтерского учета считаются их переоцененной стоимостью.
    Объект оценки в случае его залога оценивается по рыночной стоимости без включения в нее суммы налога на добавленную стоимость.
    Под избыточными активами понимаются активы предприятия, не используемые в его хозяйственной деятельности, и максимальная ценность которых достигается в результате отчуждения.
    Отдельную методическую схему, предусмотренную законодательством, имеет также оценка размера уставного фонда открытого акционерного общества, создаваемого в процессе приватизации (корпоратизации) предприятий. Такая схема предусматривает оформление результатов оценки в форме акта оценки Однако методологически данная процедура на сегодняшний день представляет собой комплекс этапов переоценки необоротных активов предприятия путем проведения их независимой оценки, организационных этапов обеспечения достоверной и полной информацией об объекте оценки, а также проведение необходимых расчетов по определению размера уставного фонда. Методические и организационные подходы к осуществлению такой оценки подробно описаны в Справочном пособии о порядке подготовки и сбора информации для различных видов экспертной оценки объектов приватизации, акционирования, отчуждения, залога и аренды. Процедуры переоценки необоротных активов при применении такого методического подхода регламентированы в части порядка использования баз оценки дтя переоценки различных видов имущества.

    Особенности определения и применения видов стоимости

    Для определения рыночной стоимости объекта оценки используются все основные методические подходы оценки - затратный (имущественный), доходный и сравнительный. Основным фактором, влияющим на возможность использования того или иного методического подхода, является наличие соответствующей информации, требуемой для корректного расчета рыночной стоимости. Невозможность или нецелесообразность применения методического подхода вследствие отсутствия необходимой информации или ее недостоверности обосновывается в отчете об оценке. При этом, отдельными положениями (национальными стандартами) оценки имущества в Украине могут предусматриваться рекомендации о целесообразности использования отдельных методических подходов и порядке их применения при проведении оценки некоторых видов имущества.
    В частности, в условиях Украины для проведения оценки имущества сравнительным подходом рыночная стоимость объекта оценки может быть определена с учетом анализа цен продажи или цен предложения на аналогичные объекты, сделки по купле-продаже которых соответствуют требованиям к определению рыночной стоимости. При использовании информации о ценах предложения одновременно применяются соответствующие поправки, учитывающие тенденции изменения цен продажи аналогичных объектов по сравнению с ценами их предложения на рынке. Если же влияние внешних факторов на состояние рынка определенных видов объектов настолько существенно, что делает невозможным предоставление аргументированного вывода о рыночной стоимости, ее определение может основываться на предшествующих результатах сделок купли-продажи или на предположении о стабилизации рыночной ситуации с одновременным предостережением заказчика (пользователя), отражаемым в отчете.
    Отдельного рассмотрения требует также вопрос о налоге на добавленную стоимость при формировании окончательного вывода о рыночной стоимости. В соответствии с Международными стандартами оценки рыночная стоимость не включает каких-либо дополнительных налогов. Однако в Украине этот вопрос нельзя рассматривать столь однозначно. Во избежание недостоверного вывода о рыночной стоимости в договоре на проведение оценки имущества целесообразно указывать вид стоимости, подлежащий определению, с учетом или без учета налога на добавленную стоимость при соответствующих корректировках в ее расчетах с использованием сравнительного подхода. Эта особенность требует отражения также в выводах о стоимости объекта оценки.
    В процессе определения нерыночных видов стоимости рыночная информация об объектах, аналогичных оцениваемому, используется только в части, которая соответствует требованиям для определения конкретного вида стоимости. Приоритет, при этом, принадлежит информации, соответствующей типу сделки по условиям и ограничениям, для целей которой проводится оценка.
    Затраты на замещение (восстановление) определяются на дату оценки с учетом рыночных условий, сложившихся в определенной отрасли хозяйства, к которой отнесен объект оценки. Остаточная стоимость замещения (восстановления) является основой для оценки специализированного имущества. При этом специализированным имуществом является имущество, которое, как правило, не бывает самостоятельным объектом продажи на рынке и имеет наибольшую полезность и ценность в составе целостного имущественного комплекса.
    Инвестиционная стоимость различных объектов оценки может быть определена с помощью далеко не всех существующих методических подходов и методов. Например, при определении инвестиционной стоимости целостных имущественных комштексов, паев, акций применяется преимущественно метод дисконтирования денежного потока в рамках доходного подхода; объектов оценки в материальной форме - комбинируются несколько методических подходов. В частности, при определении инвестиционной стоимости объектов недвижимости, продажа которых осуществляется с компенсацией покупателю стоимости неотделимых улучшений, проведенных до предстоящей сделки купли- продажи, используются все методические подходы и определяется рыночная стоимость с дальнейшей корректировкой с целью выделения той ее части, которая подлежит оплате покупателем. Подобный подход, закрепленный в нормативно-правовых актах по оценке имущества, позволяет учесть излишние улучшения объекта, не компенсируемые в рыночных условиях.
    При необходимости проведения оценки имущества для целей страхования вероятный размер страховой суммы определяется на основании анализа условий договора страхования в целом, по каждому страховому случаю, группе страховых случаев, а также учитывает особенности физического состояния имущества, его текущее использование, влияние внешних факторов на формирование рыночной стоимости и т.п. При этом вероятная страховая сумма может определяться на рыночной и нерыночных базах оценки.
    Для случаев определения вероятного страхового возмещения оценка застрахованного иму щества проводится с у четом условий страхования, а также принципов полезности и замещения. Особенностью определения вероятного страхового возмещения по объектам, активно продающимся на рынке, является расчет прямого убытка, понесенного страхователем, но не более рыночной стоимости застрахованного имущества до наступления страхового случая на дату нанесения убытка. Расчет прямого убытка по специализированному имуществу, имуществу специальной конструкции или специального назначения предполагает, что сумма страхового возмещения не может быть больше его стоимости замещения (стоимости восстановления). Если же страховая сумма составляет определенную часть стоимости застрахованного объекта, вероятный размер страхового возмещения оценивается как соответствующая часть оцененного прямого убытка, если другие принципы его определения не были отражены в договоре страхования.
    Определенные особенности характерны и при проведении переоценки активов для целей бухгалтерского учета. Стоимость актива может быть определена на рыночной базе оценки при возможности соблюдения всех условий ее определения. Для специализированных активов рыночная стоимость равна его остаточной стоимости замещения (восстановления), для активов, неразрывно связанных с целостным имущественным комплексом - на основе определения стоимости в использовании с дальнейшим разделением ее между отдельными объектами. Ликвидационная стоимость в понимании бухгалтерского учета определяется на базе стоимости ликвидации. При этом стоимость ликвидации основывается на использовании методических подходов определения рыночной стоимости. Полученная в итоге совокупная стоимость переоцененных активов признается их переоцененной стоимостью.

читать далее>>

Если Вы хотите чтобы информация о Вас была отображена на официальном сайте
"Центр экспертных услуг (экспертная оценка имущества)"
напишите письмо на адрес:
yablonski@expert.dn.ua
с указанием своих данных или свяжитесь с нами по телефонам:
(0629) 47-47-85