Центр Экспертных Услуг
Центр Экспертных Услуг г. Мариуполь
Оценка имущества и земли в Украине
Украина, Донецкая область, г. Мариуполь, пр. Строителей 86"а", телефон 8 (0629) 47-47-85, e-mail: info@expert.dn.ua
Информация оценщика

Центр Экспертных Услуг (Главная траница сайта)новости экспертной оценкиО насУслугиПубликацииСертификатыСотрудничествопартнерыКонтактыОбратная связьСсылки



Яндекс.Погода

Донецкая торгово-промышленная палата

 

Принципы оценки


    Теоретической базой процесса оценки является набор оценочных принципов.
    Принципы оценки представляют собой положенные в основу методических подходов основные правила оценки имущества, которые отражают социально-экономические факторы и закономерности формирования стоимости имущества.
    Проект национального стандарта выделяет 6 основных принципов: полезности, спроса и предложения, замещения, ожидания, вклада (предельной продуктивности), наиболее эффективного использования.
    Принцип полезности. Объект обладает стоимостью лишь в том случае, если он может быть полезным потенциальному владельцу или пользователю.
    Полезность - это способность объекта удовлетворять потребности собственника или пользователя в данном месте и в течении определенного периода. В случае имущества, приносящего доход, удовлетворение потребностей пользователя, в конечном счете, обычно выражается в виде доходов. С этой целью рассматривается полезность отдельно­го объекта в составе целостного объекта оценки как составляющая полезности целостного объекта оценки; полезность объекта как отдельного объекта оценки; полезность объекта оценки для конкретного собственника или пользователя по сравнению с полезностью подобных объектов для типичных собственников (пользователей). Имущество может быть также полезным конкретному владельцу для реализации чувства гордости от владения либо реализации других его психологических по­требностей. В рамках теоретико-методических основ оценки влияние этого принципа формирует понятие «потребительская стоимость».
    С целью определения полезности, кроме того, учитывается современное состояние использования объекта оценки, которое может соответствовать наиболее эффективному использованию, а также случаи, когда отдельные объекты оценки становятся временно лишними, используются с другой целью или не используются; прогнозируется влияние социально-экономических и других факторов на изменения в полезности объекта оценки; оцениваются затраты на улучшение объекта оценки с учетом влияния этих затрат на увеличение его рыночной стоимости.
    Принцип предложения и спроса отражает соотношение пред­ложения и спроса на подобное иму щество.
    Предложение - количество объектов на рынке, предлагаемых по определенным ценам.

    Спрос - реальная потребность в объектах, сложившаяся на рынке.
    В соответствии с этим принципом во время проведения оценки учитываются рыночные колебания цен на подобное имущество и про­чие факторы, которые могут привести к изменениям в соотношении предложения и спроса на подобное имущество.

    Сущность принципа предложения и спроса заключается в необходимости:

  • определения взаимосвязи между предложением и спросом;
  • выявления факторов, влияющих на цену купли-продажи помимо предложения и спроса (искусство торгов, схемы финансирования и проч.).

    Принцип замещения. Этот принцип гласит: разумный покупатель не заплатит за объект больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другой объект с такой же степенью полезности. Это значит, что неразумно платить за существующее имущество больше, чем стоит создание нового аналогичного объекта в приемлемые сроки. Оценщик, анализируя поток доходов от эксплуатации данного объекта, определяет максимальную стоимость его исходя из сопоставления потоков доходов от других аналогов, характеризующихся схожим риском и функциональными свойствами. Максимальная стоимость объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.
    Принцип ожидания. В большинстве случаев полезность связана с ожиданием будущих прибылей. Для действующих объектов, приносящих доход, их стоимость часто определяется массой ожидаемой прибыли, которая может быть получена от их использования, а также размером денежных средств в случае их перепродажи. При этом следует учитывать объективное изменение стоимости денег во времени. Для определения теку щей стоимости будущих доходов важно их скорректировать с учетом поправки на изменение их стоимости во времени.
    Принцип вклада (предельной продуктивности) предусматри­вает учет влияния на стоимость объекта оценки таких факторов, как труд, управление, капитал и земля. Он предполагает, что дополнительные вложения в объект целесообразны только в том случае, если они повышают (сохраняют) стоимость объекта: при отсутствии этого вложения являются убыточными (недостаточными). То есть, вклад - это сумма, на которую увеличивается (уменьшается) стоимость объекта в результате влияния отдельного фактора производства. Вклад каждого фактора производства пропорционален его вкладу в совокупный доход. Соответственно размер вклада определяется разницей между стоимостью объекта, полученной в результате вложения средств и затратами. Вклад, который не дает прирашение стоимости является «излишним улучшением».

Принцип наиболее эффективного использования

    Принцип наиболее эффективного использования состоит в учете зависимости рыночной стоимости объекта оценки от его наиболее эффективного использования. Под наиболее эффективным использованием понимается использование имущества, в результате которого стоимость объекта является максимальной. При этом рассматриваются только те варианты использования имущества, которые являются технически возможными, разрешенными и экономически целесообразными.
    Это основной принцип оценки, т.к. он определяет выбор факто­ров, влияющих на стоимость объекта, и, таким образом, формирует содержание других групп принципов, основанных на представлениях собственника (пользователя), связанных с эксплуатацией объекта, связанных с рыночной средой.
    Кроме основных принципов, выделяемых проектом национального стандарта, оценщик руководствуется и другими принципами:
Их можно дифференцировать на четыре категории:

    1. принципы, основанные на представлениях пользователя;
    2. принципы, связанные с эксплуатацией объекта;
    3. принципы, связанные с внешней рыночной средой;
    4. принцип наиболее эффективного использования.

    Все принципы взаимосвязаны. При оценке должны быть задействованы все принципы, однако они могут быть использованы с разной степенью значимости. Степень значимости каждого принципа оценки определяется конкретной ситуацией, складывающейся при оценке того или иного объекта.

 


Если Вы хотите чтобы информация о Вас была отображена на официальном сайте
"Центр экспертных услуг (экспертная оценка имущества)"
напишите письмо на адрес:

yablonski@expert.dn.ua
с указанием своих данных или свяжитесь с нами по телефонам:
(0629) 47-47-85
( 050 ) 6000-300


On-line консультация
On-line консультация ЦЭУ icq 331744379

Специальное предложение центра экспертных услуг

Агентства недвижимости Мариуполя
Нотариусы г. Мариуполь
Нотариусы, нотариальные конторы, юридические услуги
Нотариусы, нотариальные конторы, юридические услуги
Справочная информация
частные объявления о продаже и аренде квартир, домов, коммерческой недвижимости и земли г. Мариуполя и близлежащих районов Литература, книги по оценке


Направления оценки

Оценка земельных участков


Информация оценщика


Загружаем курс доллара от minfin.com.ua…

Украинское общество оценщиков

© Центр экспертных услуг

 

������ ����������� �������@Mail.ru Rambler's Top100 ���� - �������. ������� ������

Дизайн и разработка данного сайта